Per què tothom vol una casa a la Cerdanya?
La proximitat amb Barcelona, el túnel del Cadí, l'esquí, el paisatge i una oferta limitada han convertit la vall en un dels mercats de segona residència més potents del Pirineu. Però els preus assolits, podrien estar obrint el debat sobre una possible sobrevaloració, com alguns han plantejat recentment?
El paisatge de la Cerdanya, un atractiu que es manté a les 4 estacions de l'any (Foto: AvuiCerdanya-Diaridelaneu)
La Cerdanya està de moda. O potser seria més exacte dir que fa dècades que ho està, però cada vegada més. El preu de l'habitatge i la dificultat per trobar-hi una casa a preus assumibles per a la població local són avui una de les conseqüències més visibles d'un procés que va començar fa més d'un segle i que s'ha accelerat durant les darreres dècades.
La pregunta que han començat a posar sobre la taula alguns especialistes en el món immobiliari i de la inversió és directa: té sentit que el preu del metre quadrat a la Cerdanya superi el de Nou Barris? El debat ha aparegut en el podcast especialitzat El Juego del Ladrillo, que analitza si els preus assolits per l'habitatge cerdà responen a les característiques d'un mercat especialment demandat o si la comarca comença a donar símptomes de sobrevaloració. Entre els experts que analitzen la situació hi ha Pablo Escayola, especialitzat en el mercat de luxe. I Déu n'hi do les reaccions de tota mena, a favor i en contra, que ha aixecat el podcast en qüestió.
Però polèmica a banda, per entendre per què tanta gent vol una casa a la Cerdanya cal mirar molt més enrere i, sobretot, més enllà del mercat immobiliari. La comarca reuneix una combinació difícil de trobar en altres valls del Pirineu: proximitat amb Barcelona, bones comunicacions, neu a l'hivern, clima assolellat, paisatge, gastronomia, serveis i activitat turística i esportiva durant pràcticament tot l'any.
Un esquiador observa la Cerdanya ben nevada (Foto: AvuiCerdanya-Diaridelaneu)
Primer va ser l'estiueig
La relació de la Cerdanya amb la segona residència no és nova. Ja a finals del segle XIX i principis del XX, Puigcerdà es va consolidar com a destinació d'estiueig de famílies benestants, especialment procedents de Barcelona. La primera torre d'estiueig documentada a la capital cerdana data de 1866.
El llac, les torres, el clima sec i fresc de l'estiu i el paisatge de la vall van ajudar a construir una imatge de destinació saludable i distingida.
A partir dels anys 60 i 70 aquest fenomen es va anar democratitzant. L'expansió de l'automòbil, la millora del nivell de vida i, sobretot, el creixement de l'esquí amb un total de 10 estacions al seu entorn van transformar progressivament l'estiueig tradicional en un model de segona residència per fer-ne ús els caps de setmana d'hivern.
Les dades permeten veure fins a quin punt ha canviat la comarca. L'any 1970 aproximadament un 66% dels habitatges eren de primera residència i un 32% de segona residència. Mig segle després la proporció pràcticament s'ha capgirat.
Puigcerdà i l'estany a l'hora de la posta de sol en ple hivern (Foto: AvuiCerdanya-Diaridelaneu).
1984: el túnel que va acostar Barcelona
Però si hi ha una data que marca un abans i un després és la de l'obertura del túnel del Cadí, l'any 1984.
La nova infraestructura va eliminar la necessitat de superar la collada de Toses per arribar a la vall des de Barcelona i va reduir considerablement el temps de viatge. La Cerdanya deixava de ser una destinació reservada principalment a vacances llargues per convertir-se en un lloc on era perfectament viable pujar divendres a la tarda i tornar diumenge.
En certa manera, el túnel va convertir la Cerdanya en una destinació de cap de setmana de Barcelona.
La transformació urbanística ja s'havia començat a intuir abans de la seva inauguració. Els primers debats sobre l'impacte de la nova connexió van aparèixer durant els anys 70 i les obres es van iniciar el 1978.
Les xifres posteriors són prou significatives: la Baixa Cerdanya va passar de 3.692 habitatges secundaris el 1981 a 11.353 el 2011, un increment superior al 200% en només trenta anys.
El túnel del Cadí, un element clau en les comunicacions entre la Cerdanya i la Catalunya central i Barcelona (Foto: AvuiCerdanya-Diaridelaneu)
Una vall que funciona dotze mesos
La segona gran explicació de l'èxit immobiliari cerdà és que la Cerdanya no és només una destinació d'esquí.
A l'hivern disposa de La Molina i Masella i tres estacions de nòrdic a la mateixa comarca i, a poca distància, de les estacions de l'Alta Cerdanya, el Capcir i Andorra. Però quan desapareix la neu continua el turisme actiu i esportiu amb el senderisme, la bicicleta, el golf, l'hípica, les excursions, la gastronomia i un clima que tradicionalment ha convertit la vall en refugi davant la calor de les ciutats.
Puigcerdà hi afegeix un altre element determinant: una capital amb força comerç, un hospital que encara avui es pot considerar ben nou, escoles, restauració, instal·lacions esportives i tota mena de serveis.
Tot plegat permet utilitzar una segona residència molt més que en altres destinacions purament estacionals.
I hi ha encara un factor més difícil de quantificar: la Cerdanya també s'ha convertit en una destinació de prestigi social per a determinats segments de renda de Barcelona i la seva àrea metropolitana. Tenir-hi una casa, especialment en alguns municipis, ha adquirit també un component d'exclusivitat.
La Cerdanya ha aconseguit projectar-se com un destí de turisme actiu i esportiu gairebé els 12 mesos de l'any (Foto: AvuiCerdanya-Diaridelaneu)
Quan la segona residència passa a dominar
Les dades actuals són especialment reveladores. El cens IDESCAT de 2021 comptabilitzava 21.345 habitatges familiars convencionals a la Cerdanya. Només 7.843 eren habitatges principals, mentre que 13.502 eren no principals.
És a dir, gairebé dos de cada tres habitatges no són residència principal.
Aquesta proporció explica bona part de les tensions actuals. El mercat immobiliari cerdà no depèn únicament dels salaris i de la capacitat adquisitiva dels habitants de la comarca.
És a dir, una casa a la Cerdanya competeix també per compradors procedents de Barcelona i l'àrea metropolitana, amb una capacitat adquisitiva que sovint és superior a la de la població que viu i treballa a la vall.
Quan aquesta demanda externa es concentra sobre un territori físicament limitat, els preus tendeixen inevitablement a augmentar.
Cases adossades entre Ger i Bolvir, a la Cerdanya, un producte immobiliari ben valorat i buscat (Foto: AvuiCerdanya.com).
No es pot fabricar més Cerdanya
Aquí apareix un condicionant. La Cerdanya té una extensió limitada i bona part del territori és muntanya (amb espais protegits com a Parc Natural o PEIN), espai natural, bosc o sòl agrícola i ramader.
L'oferta de sòl urbanitzable, gestionada directament pels Ajuntaments via els plans generals, que recordem-ho estan supervisats i avalats per les corresponents Comissions Territorials d'Urbanisme (abans Lleida i Girona, i ara ja de l'Alt Pirineu, que depèn de la Generalitat de Catalunya), no pot créixer indefinidament. I precisament el paisatge que fa atractiva la comarca és també allò que es podria perdre si la urbanització s'estengués sense límits.
Es produeix així una paradoxa: com més atractiva és la Cerdanya, més demanda genera; però si es construís prou per satisfer tota aquesta demanda, es podria acabar degradant una part d'allò que la fa atractiva.
Panoràmica de la Cerdanya des del Pic dels Moros (Foto: Diaridelaneu).
La pandèmia, una nova empenta
La Covid-19 encara va donar una nova empenta a aquesta tendència.
El confinament va incrementar la valoració dels habitatges amb jardí, terrassa i contacte amb la natura, o sigui, les famoses casetes adosades de la Cerdanya. Al mateix temps, el teletreball va permetre que moltes segones residències deixessin d'utilitzar-se només durant les vacances o els caps de setmana.
Ja l'any 2021, Diaridelaneu recollia l'augment de la venda d'habitatges a peu de pistes, una tendència especialment visible després de la pandèmia a les destinacions de muntanya i esquí.
Una casa a la Cerdanya podia passar a ser també un lloc des d'on treballar uns quants dies a la setmana. La frontera entre primera i segona residència es feia, així, una mica més difusa.
Imatge aèria de Puigcerdà (Foto: AvuiCerdanya.com).
I ara, el debat: està sobrevalorada?
És aquí on torna a prendre sentit la pregunta plantejada en el podcast El Juego del Ladrillo: com s'explica que el metre quadrat en determinades zones de la Cerdanya pugui arribar a superar el d'alguns barris de Barcelona?
La comparació amb Nou Barris m'ha semblat curiosa i també es pot discutir si és encertada, perquè mostra fins a quin punt la Cerdanya ja no es comporta com un mercat immobiliari “rural convencional”.
Però afirmar categòricament que està sobrevalorada seria anar massa lluny. Que els preus siguin molt elevats no significa necessàriament que existeixi una bombolla. Si hi ha una demanda solvent disposada a pagar-los i l'oferta continua sent escassa, aquests preus es poden mantenir.
La qüestió és si aquesta demanda continuarà creixent indefinidament i fins a quin punt els preus actuals reflecteixen el valor real de l'habitatge o incorporen també expectatives, efecte moda, exclusivitat i la mateixa percepció que "tothom vol una casa a la Cerdanya".
El que sí que sembla més evident és la desconnexió creixent entre el valor immobiliari i els ingressos d'una part important de la població que viu i treballa a la comarca, que ja s'ha tractat per altres vies i mitjans de comunicació.
I probablement aquí es troba un dels grans reptes de futur: continuar sent atractiva per als qui hi venen els caps de setmana, esquien, estiuegen o hi passen temporades, sense convertir-se en inaccessible per als qui hi volen viure tot l'any. I aquí es troba a faltar la política més efectiva de l'habitatge de protecció oficial, però aquest és un altre debat que, tot sigui dit, no es posa gaire mai sobre la taula.
La conclusió final, per mi, no és només preguntar-se el per què tothom vol una casa a la Cerdanya, sinó fins a quin punt es podrà continuar assumint aquest èxit sense perdre precisament allò que l'ha convertida en un dels territoris més desitjats del Pirineu. O millor encara, fins quan tothom voldrà i podrà tenir una casa a la Cerdanya en un context de canvi climàtic (que encara fa més atractiu el Pirineu) i d'economia encara creixent però de demografia una mica més incerta?
Imatge aèria de Llívia (Foto: AvuiCerdanya.com).
La redacció d'aquest article d'opinió és a càrrec d'Ivan Sanz Tusell - AvuiCerdanya.com
